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Que dit le décret d’application de la loi Denormandie ?

Les investisseurs intéressés par le marché locatif français ont la possibilité d'investir dans l'immobilier ancien grâce à la loi Denormandie. Il s'agit d'un dispositif légal qui cible les biens immobiliers vétustes ou non-occupés situés dans les agglomérations éligibles. Le but est de permettre aux promoteurs de rénover ces logements et de les mettre à disposition de la demande.

Un décret consacre depuis le 26 mars 2019 les conditions d'application ainsi que les règles qui régissent ce texte de la République.

La loi Denormandie : le décret du 26 mars 2019

La loi Denormandie ne constitue pas un instrument juridique d'un genre nouveau dans l'arsenal législatif français. Elle vient en réalité s'ajouter aux conditions précédemment fixées par la loi Pinel sur l'achat et la rénovation d'habitations anciennes. Aussi, avec le texte Denormandie, les promoteurs immobiliers bénéficient-ils de mesures incitatives les encourageant à orienter leurs fonds vers l'habitat ancien des villes secondaires.

C'est dans cette optique que le décret d'application du 26 mars 2019 a été institué en vue de faire profiter aux investisseurs, des réductions d'impôts sur le revenu. En achetant et en restaurant une maison vide ou en mauvais état, ceux-ci voient s'abaisser le taux d'imposition normalement appliquée à la valeur d'acquisition du bien. Cette diminution touchant l'impôt sur le revenu peut aller jusqu'à 21 % du coût global de l'habitation rénové. Toutefois, cet assouplissement fiscal est soumis à certaines conditions.

Le bien ancien objet de travaux doit par exemple être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Des critères de localisation restent également valables. L'investissement devra être situé au cœur de l'une des 222 communes moyennes éligibles à la loi. Les logements faisant partie du patrimoine d'habitat des localités françaises signataires d'un programme de revitalisation sont aussi inclus. Vannes, Poitiers, Laval sont quelques-unes des agglomérations concernées.

Clauses de réduction fiscale du décret

À l'instar de la loi Pinel, le gain d'impôt accordé par la loi Denormandie tient compte des modalités de location, en particulier le délai du contrat. Aussi, le pourcentage d'imposition diffère-t-il selon qu'il s'agit d'un bail de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Le promoteur immobilier qui définit un terme de 6 ans doit s'attendre par exemple à un allègement fiscal annuel de 2 %. Cela équivaut de fait à une baisse d'impôt de 12 % sur les 6 années. Dans le cas d'une option de location portant sur 9 ans, l'impôt sur le revenu fait l'objet d'une réduction de 18 %, soit 2 % par année. Enfin, lorsque l'investissement est destiné à être loué pour 12 ans, l'avantage passe à 21 % du prix de revient de l'immobilisation.

Les dispositions de la loi Denormandie relatives à l'exécution des travaux

Les modalités de rénovation prévues par la loi Denormandie sont spécifiquement applicables aux travaux visant à accroître l'efficacité énergétique du bien immobilier. De même, le budget de restauration doit correspondre au minimum à 25 % du total investi. Par ailleurs, le décret prend en compte un certain type de travaux. Conformément aux textes de la loi, il s'agit notamment de :

  • l'isolation de la toiture,
  • le changement du système de chauffage,
  • l'isolation des murs de protection extérieure,
  • l'isolation des parois vitrées ouvrant sur l'extérieur,
  • le changement du système de production d'eau chaude sanitaire.

En outre, les seuils minimums d'amélioration de la performance énergétique sont de 30 % pour l'habitat de type individuel et 20 % pour le modèle collectif.